失敗から学ぶ ～失敗する不動産投資家 ３つパターンとは？
今回から「投資家が持つべき心構え」の第三弾として、「失敗から学ぶ」をテーマに、いくつか思うところを解説していきたいと思います。
さて、この「失敗から学ぶ」というテーマですが、以前のコラムの中でもお伝えしたとおり、他の投資家がどのような失敗をしているかを知り、陥りやすい失敗を回避する術を学ぶこと、特に失敗談から「失敗しやすい傾向」を読み解くことは非常に重要です。
「賢者は歴史から学ぶ」という格言もありますが、まさにそのとおりです。世の不動産投資家が、どのように失敗を犯しているのか、このことを知っているだけで、今後のあなたの行動は変わるはずです。是非自分の身に置き換えて考えられるまで理解を深めていただきたいと思います。
さて、今回は総論的に「不動産投資の失敗」についてお話しようと思いますが、そもそも「不動産投資の失敗」とは、具体的にはどういう状態のことを指すのでしょうか。
人によって「失敗」の定義の仕方は異なるでしょうが、ここでは「世の投資家がどのようなことで困っているか」を中心に据え、よく私のところに相談に来る「困った投資家」「不幸な投資家」の事例を元にして、「失敗する投資家」を大きく３つのパターンに分類しました。以下では、それらの概要を伝えしたいと思います。
パターン１ 融資で行き詰まり、前に進めなくなる投資家
私のところに来る相談で、一番多いのがこのタイプです。「早く不動産を買いたいのに、融資が受けられず全然買うことが出来ない」「銀行が冷たく、次の融資のめどが立たない」など、細かい部分は違うにしても、ほぼ同じようなお悩みが多いものです。
- 初めて不動産投資に挑戦するが、なかなか最初の物件を買うことが出来ない方。
- すでに不動産を所有しているが、次の物件を購入するための資金計画のめどが立たない方
前者のパターンも後者のパターンも、「購入戦略の立て方」と「金融機関の勘どころ」を知らないこと、「自分の属性のたな卸し」がきちんと出来ていないことが要因と考えられます。
これから不動産を購入する場合はまだ軌道修正できるので大きな失敗にはなりませんが、すでに不動産を購入している場合、これからの軌道修正はとても難しくなるので、「融資が受けられない状態に陥っている」ことは、大きな失敗といえるでしょう。
いったい、どういうメカニズムでこのような事態になってしまうのか、「購入戦略の立て方」「金融機関の知識」「自分のたな卸し」など、詳しいポイントを次回以降、詳しくお伝えします。
パターン２ 資金繰りに窮して首が回らなくなる投資家
パターン１の状態に比べて件数こそ多くはないですが、より事態が深刻なのがこのタイプです。文字通り「後戻りできない状態」です。何しろ資金繰りがかなり危ない状態で「駆け込み寺」的に相談に来るケースがほとんどです。
具体的には、CFが全然出ない状態（もしくはマイナス）、そして突発的な出費、予期しない出費によって、蓄えが一気に無くなってしまう状態、などが典型的です。
そして、さらに悲惨なのは、出口が見えない場合です。資金繰りに窮しても、債権者の意向で物件を売ることさえままならない、そんな状態に陥る投資家もいるのです。あとは不動産の差し押さえを受けた後、なけなしの資産を切り刻まれて自己破産にまで追いやられるケースもあります。
そもそもCFの減少、突発的な出費、そして出口の問題は、それぞれ原因があり、またその対応策も存在します。しかし、これらの厄介なところは、投資家の多くがそこまでの未来を予測する能力を持っていないこと、そして気づいたときにはもう対策が打てない状態にまで追い込まれている、ということです。
事実、物件を買った後、かなりの時間が経ってはじめて自分が「危機的な状況」に追い込まれていることに気付く投資家が多いのです。もちろん、最初の投資方針、購入した物件の選定方法が悪かったのが原因です。（将来的に困ることが予測されていたら、そもそも購入しないでしょうが・・・）
この点も、次回以降で解説したいと思います。
パターン３ ストレスで精神的に追い詰められる投資家
不動産投資には、様々なストレスがあります。お金のこと、協力者（管理会社や各種専門家）との人間関係のこと、自分の時間がなくなること、など。前にもお伝えしましたが、不動産投資は「投資」ではなく「経営」です。様々なことに気を配る必要があるのですが、時にこれが重荷となって、投資家が精神的に追い詰められるケースがあります。
特に物件で事故やトラブル、あるいは訴訟にまで発展すると、このストレスによる「不幸感」は顕著です。こうなるとほとんどの方が「不動産なんて買わなきゃよかった・・・」という状態になること請け合いです。
もちろん、完全にストレスを無くすことなどできませんが、将来的に問題になりそうな芽をつぶしておいたり、うまく関係者とコミュニケーションをとるポイントを心得るなど、事前に対策を打つことは可能です。
このストレスに関する失敗事例についても、次回以降で詳しく解説していきたいと思います。
以上、私のところに来る相談者の失敗事例から大きく３つのパターンに分類をして、総論的なお話しをしましたが、次回からそれぞれについて詳しく解説していきたいと思います。
