「失敗大家さん」とよくある６つの誤解

今回は、失敗しない「戦略的不動産投資法」の全体像をひも解く前に、不動産投資にまつわる誤解を整理してみたいと思います。

実は、「失敗大家さん」は、様々な誤解を持って不動産投資をスタートしています。はじめに間違った方向に進んでしまうと、後から軌道修正するのは容易ではありません。今回は、よくある誤解の中から、不動産投資を始めるに当たって「致命的」ともいえる誤解を６つ選びました。 

ひょっとすると、これから不動産投資を始めようとするあなたの夢を壊すかもしれませんが、現実を知ることはとても重要です。

誤解１：不動産投資で一発逆転できる

絵に描いたようなサクセスストーリーを不動産投資に求めてもフラストレーションがたまるだけです。

不動産投資で成功を手にするまでには長い時間がかかります。おまけに多額の自己資金が必要です。初期費用を回収するのに数年かかるのが普通です。「思ったよりも全然儲からない・・・」そういう失敗大家さんも大勢います。

短期間で大きなリターンを得たいのであれば、不動産投資よりも他の投資を探したほうが近道かも知れません。その分、リスクは高いでしょうが・・・。

不動産投資を始める前に、不動産投資の特徴をよく知ることが必要です。（心構えのひとつ「不動産投資の特徴を理解する」）

誤解２：「あなたも今すぐハッピーリタイヤできる」

残念ながら、すぐにはリタイヤできません。もし仮にあなたが1億円くらいのキャッシュをお持ちであれば話は別ですが、一般人では無理です。

 というのも、不動産投資は万人共通の投資法ではありません。最低限の年収基準があります。最低限の自己資金が必要です。収入が低くて、蓄えの無い方には難しい投資法なのです。

あなたがリタイヤするには、不動産からどのくらい収入が必要でしょうか。年収600万円くらいでしょうか？600万円の年収を得るには、5億円くらいの借金を背負う必要があるかもしれません。しかも銀行は一度に5億円は貸してくれません。

適切な準備をして、適切な時間をかけて積み上げていくのが不動産投資。少なくとも10年くらいの期間は覚悟して欲しいのが本音です。じっくり取り組めない方は不動産投資には向いていません。

購入戦略を基盤とした中長期計画を立てていくことが必要です。（３つの戦略のひとつ「購入戦略」）

誤解３：インカムゲイン＝善、キャピタルゲイン＝悪　である

これもよくある誤解です。「証券投資は値上がり益を狙うキャピタルゲイン、不動産投資（家賃収入）はインカムゲイン。インカムゲインで安定収入を得ましょう」というのがステレオタイプな不動産投資のススメ方です。

どうもバブル期のイメージがあるためか、不動産を買って値上がりを待つキャピタルゲイン重視の不動産投資は非常に印象が悪いようです。

しかし実はキャピタルゲインの概念は大変重要です。投資の最終的な収支はキャピタルゲインで決まります。出口で失敗する人は、皆さんこのことをよく理解していません。

失敗しないためには、不動産を買う前に出口戦略を立てておくことが必要です。（３つの戦略のひとつ「出口戦略」）

誤解４：ノウハウ本に書いていることを実践すれば成功できる

出版されている不動産投資本は個人体験談がほとんどです。うまく行くこともありますが、時代、人の属性、地域によって、あなたが出来る投資は当然異なります。年収が低い人が、いきなりレバレッジを全開にして投資が出来るかというと、そんなことはありません。

あなたが成功するには、数ある不動産投資法のうち、自分に合った投資法を知る必要があるのです。（５つの知識のひとつ「自分を知る」）

誤解５：自分の属性が悪くても、物件がよければ銀行は融資をする

これも良くある誤解です。いくら積算評価が出ていても、いくら収益性がよくても、自分の属性（年収や資産背景など）が最低限の土俵に乗っていないと駄目です。

不動産を買う前に、銀行の融資基準や属性について基本的な知識をマスターすることが必要です。（５つの知識のひとつ「融資を知る」）

誤解６：不動産投資は不労所得である

時間の拘束はありませんが、実際は地道な労力がかかります。物件情報を仕入れるところから、買った後のメンテナンス、資金繰り、業者との付き合いなど多岐にわたります。手間を惜しむと、運営にほころびが出ます。おまけに専門知識も必要です。不動産、法務、税務、建築など、専門用語に慣れるのも一苦労だと思います。

それから、不安との戦いです。ストレスは結構あると思います。入居者とのトラブルが発生したとき、次の入居者が決まらないとき、大きな修繕が発生したとき、なかなか寝付けないときもあるかも知れません。その他、管理会社や税理士など、関係者の協力を得る必要があります。しかし、おそらく大半があなたの思ったようには動いてくれないでしょう。

きちんと収益を上げるには、経営者としての自覚を持って、専門知識を習得し、人を動かすコミュニケーション力を磨くことが必要です。（５つの知識のひとつ「経営を知る」）

以上、良くある誤解のうち、いくつか典型的なものをご紹介しました。ご覧になって「不動産投資ってつまらない」と思う方もいるかもしれません。

でも不動産投資の専門家として断言できますが、私はそれでも不動産投資は他の投資と比較して魅力的だと思っています。不動産投資の魅力、どうやって成功していくのか、などを今後お伝えしたいと思います。