戦略的不動産投資 不動産の購入戦略とは何か？
前回、不動産投資には、３つの戦略があることをお伝えしました。
1. 購入戦略
2. 運営戦略
3. 出口戦略
この三つのうち、「購入戦略」に焦点を当てて解説しますが、今回は具体的な購入戦略の立て方に入る前に、前段として少し本質的なお話しをしようと思います。
戦略論から見る「不動産購入戦略」とは？
そもそも「戦略」とは、
1. 特定の目標達成のために、
2. 力と資源を効果的に運用する技術・理論、 と定義できます。
言い換えるならば、「特定の目的に対する枠組みや方向性をつくること」と言えるかもしれません。
それでは、不動産の「購入戦略」とは、一体どのようなものでしょうか？
上記の定義に倣うと、
1. 不動産投資で自分の目指すリターンを得るために
2. 自分の持つ経営資源を効果的に活用する技術、と言えます。
したがって、ここであなたが決めなければならないのは、
1. 目指すリターンを「きちんと」決めること（金額と期限）
2. 目指すリターンを得るために、効果的な行動計画を立てること の二つです。
以下、それぞれ詳しく見てみましょう。
1. 目指すリターンを決める（適切な目標設定）
これは、実はとても大切なテーマです。
ある意味で、最も大切なテーマといえるかもしれません。
ここで決めるべき目標は、単に「あなたが欲しい収入」ではありません。
大切なのは、「あなたが実現可能なレベル」で、目標を設定することです。
有態に申せば、現実を見ましょう、現実を知りましょう、ということです。
巷にあふれる投資成功談の影響か、世の中、不動産投資に過大な期待を抱いている人も少なくありません。
「不動産さえ買えれば・・・」
「融資さえ通れば・・・」
しかし、実際のリターンがどのくらいなのか、きちんと理解している人はそんなに多くないようです。
そもそも実現不可能な目標設定をしている時点で、その投資家の失敗は火を見るよりも明らか、と言えるでしょう。
まずは、不動産投資で何が出来るのかを知ること
そして、あなたが不動産投資でどのくらいの投資が出来るのか、を冷静に分析するところからスタートです。
【 分析する要素 】
● 収入：収入の水準によって、使える金融機関が変わってきます。
● 資産背景：債務超過の場合、融資を受けるのが難しくなります。逆に、資産内容がよければ、その分融資が有利になります。
● 自己資金：不動産投資に使えるお金がどのくらいあるか、によって、投資のスピードが変わります。
● 家族構成：ご家族の理解があるかどうかで、融資に影響が出ることもあります。
● エリア：居住地、ご勤務先によって使える金融機関が変わってくることがあります。
これらの要素を分析しながら、自分の実現可能な不動産投資を絞り込んでいくことがとても大切です。
この一連の作業を、私は「自分のたな卸し」と呼んでいます。
主に、5つの知力「自分を知る」「融資を知る」「不動産を知る」の三つを組み合わせることによって、現実的な目標設定が可能になるのです！
2. 目標達成のために、効果的な行動計画を立てること
適切な目標を立てたならば、次は具体的な行動計画です。いよいよ各論に入ります。
大切なのは、次の二つです。
● 融資戦略：資金計画
● 物件選定戦略：物件情報の収集と物件の具体的な選定
前述の戦略的不動産投資全体像の通り、大まかに分類すると、購入戦略は、「融資戦略」と「物件選定戦略」から構成されます。
● どのような物件を、
● どのような資金計画で （ローンを使うなら、どの金融機関を使うか）
● どのくらいの期間をかけてで投資をしていくか
その総合的な計画作りこそが「購入戦略」の核となります。
次回は、購入戦略を構成する、この二つの戦略について解説したいと思います。
