不動産投資の特徴を理解する～不動産投資で注意すべき特徴とは？
前回は、なぜ不動産投資が資産形成に適しているのか、その理由をお伝えしましたが、今回は「不動産投資で注意すべき特徴」をお伝えしたいと思います。
注意点１ 不動産投資は、投資ではなく経営である
まず１つめの注意点、それは「不動産投資は、投資ではなく経営である」ということです。
前回も解説しましたが、他の投資に比べて、不動産投資には様々な特徴があります。ただ、その中でも最大の違いはこの「経営」の視点が必要なことでしょう。
そもそも「投資」とは、利益を得る目的で事業・不動産・証券などに資金を投下すること。転じて、その将来を見込んで金銭や力をつぎ込むことと定義できます。この定義に従うなら、「投資」で利益を上げるために大事なのは、「売買のタイミング」と「投資対象（銘柄）の分析」です。
一方、「経営」とは、事業目的を達成するために、継続的・計画的に意思決定を行って実行に移し、事業を管理・遂行することと定義できます。この場合に大切なのは、事業を管理・遂行することであり、「売買のタイミング」と「投資対象の分析」だけ無く、「購入後の管理・運営」までもが大切になってくるのです。
この点、不動産投資は、売買による差益（キャピタルゲイン）だけでなく、保有期間中の運用益（インカムゲイン）も大きな収入となるので、まさに管理・運用（＝経営）がとても大事になってきます。
少し面倒に思うかもしれませんが、「買ったら終わり」ではなく、「買うときも大事」かつ「買った後も大事」なのが不動産投資なのです。
注意点２ 不動産投資は、アウトソーシングの視点が必要である
２つ目の注意点は、「不動産投資は、アウトソーシングの視点が必要である」ということです。
先ほど、不動産投資は「経営」である、とお伝えしましたが、不動産オーナーは、いわば会社の社長です。社長が会社の業務のすべてをやるのは無理ですよね。不動産投資の世界も同じことです。
事実、不動産投資には多くの専門分野が存在します。とてもあなた１人ですべてをやりきることは出来ないでしょう。うまく経営するには、アウトソーシングの視点を身に付けて、うまく専門家を活用することが必要となるのです。ただし、うまく経営するためには、やみくもにアウトソーシングをするのではなく、以下の２点を常に心がけることが必要です。
- 自分で最低限の専門知識を身に付けること
アウトソーシングするにしても、自分で最低限の知識を身に付けることは大切です。丸投げは厳禁です。まず、専門家に依頼するにしても、自分で内容が分かっていないと専門家も動きようがありません。「節税対策」の相談をするのに、自分が税金のことを理解していなければ、全く話が進まないでしょう。また、表現が悪いかもしれませんが、丸投げしていると、相手に手を抜かれても分かりません。自分の身を守る上でも、最低限の知識は身に付けましょう。
- 良い専門家を集めて自分のチームを作ること
この点は継続的な努力（情報収集）が必要です。実は、同じ専門家といえども、得意分野によって経験値や知識量に大きな違いがあります。医者の世界で外科と内科で違いがあるように、たとえば税理士でも「決算業務が得意な税理士」「資産税に強い税理士」がいます。また、相性と言うものも大切だと思います。不動産投資は長い時間がかかります。長いお付き合いになるので、是非、相性の良い優秀なパートナーを見つける努力を忘れないでください。
注意点３ 不動産投資は、税金との戦いである
注意点の３つ目は、「不動産投資は、税金との戦いである」ということです。
前々回にもお話しましたが、不動産投資は他の投資と比較しても、大変に税金の種類が多いのです。税金はキャッシュフローに直結します。効率的に投資するためにも、税金の理解は必須と心がけてください。
- 主な税金の種類
・購入時の税金 ： 不動産取得税、登録免許税（移転登記）、印紙税
・保有時の税金 ： 固定資産税・都市計画税
・所得に係る税金： 所得税（法人税）、住民税、事業税
・売却時の税金 ： 譲渡所得税
他の投資対象と違い、何しろ不動産は所有しているだけで税金がかかるのです。そして不動産税務は特例も非常に多いため、複雑さに拍車をかけます。特例が延期されるかどうかなど、税制改正の動向にも注意が必要となります。
- 納税のスケジュール管理
また、不動産の税金は国税と地方税に分かれるため、課税される時期も異なります。きちんとスケジュールを立てておかないと、資金繰りで思わぬトラブルを招く可能性があります。
繰り返しになりますが、税務の知識はキャッシュフローに直結する大問題です。効率的な投資方法、効果的な節税方法をマスターして欲しいところです。（５つの知識の一つ「税金を知る」で詳述します。）
注意点４ 不動産投資は、資産の時価を把握しにくい
４つ目の注意点は、「不動産投資は、資産の時価を把握しにくい」ということです。
というのも、上場株式や商品先物などと違って取引所があるわけでもないため、不動産は流動性が低く、リアルタイムの資産価値を把握しづらいのです。もちろん、公示地価などの指標はありますが、あくまでも目安です。個別の物件に対する正しい時価というものは存在しません。
そしてこの資産価値の問題は、投資の「出口」に直結します。とりわけ「出口」の最終形を「売却」で考える場合、所有する不動産の資産価値を相場に照らし合わせて、ある程度正確に予測することが必要です。
以前に「良くある６つの誤解」でも解説しましたが、世の中には、インカムゲインだけに目が行ってしまう失敗大家さんが多いのですが、不動産投資は、決してインカムゲインがすべてではありません。投資の最終的な収支はキャピタルゲインで決まります。
自分の所有する不動産の資産価値がどのように推移していくのか、その理解なくして着実な資産形成はありえません。不動産の資産価値・売買価格がどのように形成されていくのか、そのメカニズムを知る必要があるのです。この点も、改めて解説したいと思います。
以上、今回は「不動産投資で注意すべき特徴とは？」をお伝えしました。いずれも重要な注意点ですので、しっかり理解してください。
