副業・不動産投資に役立つ資格とは？
（質問）
不動産投資を始めるため、いま宅建（宅地建物取引士）の勉強中です。副業で不動産投資を始めるにあたって、宅建の他にも役立つ資格はありますでしょうか。また、予め行政への届出・登録などが必要だったりするでしょうか。教えてください。
（回答）
ご質問ありがとうございます。宅建の勉強中なのですね。素晴らしいと思います。宅建の知識はまさに不動産取引に必要な知識ですので、役立つ内容も多いと思います。また、その他にも世の中には不動産投資全般に役に立つ知識はたくさんあります。たとえば、マンション管理士、建築士、ファイナンシャルプランナー、税理士、などなど。実際、不動産投資、賃貸経営にはそれだけ多くの知識が求められるのです。資格取得を通じてそれらの知識を習得するのは素晴らしいことだと思います。
とはいうものの、すべての知識をマスターするのはちょっと難しいと思います。そして注意が必要なのが、資格で得られる知識は有用ですが、必須条件ではないということ。不動産投資家が真っ先に持つべき知識は賃貸経営そのもの、生の運用の実態を知ることです。それは資格の勉強ではできないことです。
一方で、サラリーマンが副業で不動産投資を始めるにあたって、何か特別な資格や免許が必要か、という点も気になると思います。結論から申し上げると、いわゆる不動産賃貸業（いわゆる大家さん）には、資格や届け出は必要ありません。未経験であっても問題なし。
ただし、物件数が一定の規模を超えたり、売買の頻度が多かったりすると、不動産業、いわゆる不動産業者さんになってしまい、宅建業法上の免許が必要になる場合もあるので注意が必要です。
そこで、今回は、副業で不動産投資を始める場合に役立ちそうな資格をまとめたうえで、どんな場合に不動産業の免許等が必要になるのかを解説したいと思います。ただ、繰り返しお伝えしますが、不動産投資はどちらかというと実務経験重視です。実体験を伴った知識の方が現場では役立つことが多いというのを覚えておいてください。
不動産投資に役立つ資格とは？
【宅地建物取引士】
いわゆる「宅建」です。都市計画法などの法令上の制限や、売主が宅建業者の場合の「自ら売主制限」（クーリングオフ、瑕疵担保、手付金の保全措置、など）、売買契約書や重要事項説明のことなど、実際の契約実務に関する制限を理解すると、不動産投資には役に立つと思います。資格を取らないまでも、契約前の予備知識としてさらっと勉強しておくのは決して悪いことではないと思います。
固い定義を述べると、宅地建物取引業法に基づき定められている国家資格者。宅地建物取引業者（一般にいう不動産会社）が行う、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の取引に対して、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実に法に定める事務（重要事項の説明等）を行う、不動産取引法務の専門家。
【税理士】
不動産投資の中では、非常に重要な専門家です。税引き後のキャッシュフローを最大化させる為には、どうしても税務知識が必要です。とはいえ、一から税理士試験の勉強をすればよい、というわけではありません。不動産投資には、実務に結びついた特有の税務知識が必要だからです。それは、資格の勉強だけでは習得できません。
同じ税理士さんでも、法人の決算が得意な方、医療法人が得意な方、不動産投資に特化した方、などと得意分野が違うことが多いです。ですから、不動産税務に詳しい方に顧問になって頂き、アドバイスを仰ぐのが最短だと思います。2年くらい決算を済ませれば、大枠はつかめると思います。
【建築士】
いわゆる設計士さんのこと。資格取得となると実務経験が必要だったりするので、ちょっと一般的ではないかもしれません。ただし、その知識は、特に土地を仕入れて新築物件を建てる際に重要になります。その土地でどのくらいの建物を建てられるかを考える作業（いわゆるボリュームチェック）には、建築士的な知識が必要となります（斜線制限、窓先空地、など）。もし建築士のパートナーがいれば、その方にお願いする方が簡単です。大家さんも、現場をこなしているうちに徐々に知識が付いてきます。
小難しい定義としては、建築物の設計及び工事監理を行う職業、あるいはその資格を持った者。建築士には、一級建築士、二級建築士、木造建築士の3種類があり、その資格により設計・工事監理できる建築物に違いがあります。また、いずれかの建築士資格を前提とした資格として管理建築士の資格があり、一級建築士資格を前提とした資格として構造設計一級建築士と設備設計一級建築士の資格があります。
その他の不動産関連資格
その他にも、不動産実務に関連する資格はたくさんあります。以下に例示いたしますが、これらは大家さんに必須の知識ではありません。あったらいいな、という感じでしょうか。
【マンション管理士】
主に、大きな鉄筋コンクリート造マンションを所有する方にはあってもよい知識です。マンションの建物設備について基本的な知識を学べます。長期修繕などの考え方も学べると思います。定義としては、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格。通称マン管とも呼ばれます。マンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行います。主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートします。
【ファイナンシャル・プランニング技能士】
お金にまつわる総合的な知識を得られる資格です。資格取得者の多くは金融関係者（生保、銀行）。職業としてのFPの定義は、顧客である個人から、収支・負債・家族構成・資産状況などのソース提供を受け、それを基に住居・教育・老後など将来のライフプランニングに即した資金計画やアドバイスを行う職業・職種、およびその職に就く者。日本において、FPとしての能力を有している者として認められている国家資格は、1級 - 3級ファイナンシャル・プランニング技能士。
【不動産鑑定士】
不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格者。不動産の経済価値に関する高度専門家。不動産鑑定士試験に合格し、定められた手順を経た後に国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録されます。 不動産鑑定士の独占業務は不動産の鑑定評価。不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となります。
難関資格なので、普通の大家さんはこの資格を取ろうとして勉強はあまりしないかもしれません。現場で必要となるのは、物件購入時に銀行との間で担保価値に関する見解が相違した場合、不動産鑑定士の鑑定を付けて補足することがあります。ケースとしてはレアです。
【賃貸不動産経営管理士】
主に賃貸アパートやマンションなど賃貸住宅の管理に関する知識・技能・倫理観を持った専門家です。賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産管理に必要な専門的な知識・技術・技能・倫理観を以って、賃貸管理業務全般にわたる、管理の適正化・健全化に寄与することを目的とする資格制度であり、賃貸住宅管理業者登録規程において登録されている賃貸不動産管理業の専門的な立場として重要事項の説明などの業務を行います。なお「賃貸不動産経営管理士」と名乗るためには、資格試験に合格し登録手続きを行う必要があります。主に、賃貸物件の不動産管理会社の社員さんが取得するイメージです。
【司法書士】
不動産登記の専門家です。司法書士法に基づく国家資格であり、専門的な法律の知識に基づき登記並びに供託の代理、裁判所や検察庁、法務局等に提出する書類の作成提出などを行います。また、法務大臣から認定を受けた認定司法書士は、簡易裁判所における民事訴訟、民事執行、民事保全、和解、調停などにおいて当事者を代理することができますので、賃借人との間の簡単なもめ事の相談はできます。
副業大家さんに免許や資格が必要となるケースとは？
さて、次に不動産業を始める場合に必要な免許についてお話します。不動産投資の規模や、やり方によっては、いわゆる副業大家さんであっても【宅地建物取引業】の免許が必要となることがあります。
【宅地建物取引業】
宅地建物取引業とは、主として土地・建物等の売買・交換・賃貸の仲介や、分譲住宅の販売代理等を行う事業のこと。この事業を行うためには宅地建物取引業法で定める免許が必要となるほか、営業や広告、契約等の際には同法に基づく規制を受ける。多額の資本を必要としないことから小規模の会社が多く存在する。
なお、宅建免許が必要となるのは、不動産を転売目的で反復継続して取引する行為。これはまさしく不動産屋さんです。宅地建物取引業として業法の規制対象になります。ちなみに不動産業、つまり「業」と判断されるのは、不特定多数に反復継続して宅地建物の取引にかかわる行為。
年に1回くらいのペースであれば問題にならないかもしれませんが、それ以上のペースで転売を続けると、さすがに不動産業としてみなされる可能性が高くなります。不動産投資の投資スタイルとして、継続的に転売を続ける気持ちがあるのであれば、宅建免許は必要とお考え下さい。
副業としての不動産業（短期売買）と不動産賃貸業
（質問）
様々な不動産関連資格、また不動産業に関する免許の状況について理解できました。自分はあくまでも副業と考えているので、さすがに不動産業に至るような規模にはならないと思っています。でも、中には不動産業に該当するような頻度で売買取引をしている人がいるのですね。驚きです。
（回答）
そうですね。メガ大家さんと呼ばれるような人たちの中には、サラリーマン投資家からスタートして、今や自分の事業として大きく事業を膨らませ、頻繁に売買を繰り返す不動産業を営んている方も少なくありません。収益性もケタ違いです。ある程度資金力のある人が経験を積んでいけば、不動産業と呼んでよい規模に至ることもあるでしょう。きちんと儲けられるのであれば、それはそれでOKかもしれません。
ただし、一般的なサラリーマンの副業として考えるのであれば話は別です。いきなり切った貼ったの不動産業界の中で、いきなり未経験でデビューするのはちょっと無謀な気がします。専業ならまだしも、副業として片手間でやろうとするにはリスクが高すぎるでしょう。あくまでも副業で行う場合には、そこまで頻繁な売買取引は必要ないと思います。
いわゆる大家さん＝不動産賃貸業は副業に向いていると言えます。
１. 他の副業に比べて禁止されにくい
不動産賃貸業は、本人が物件を購入する以外にも、相続で物件を取得することも多いことから、勤務先の方で全面的に禁止しにくい背景があります。不動産を持っているから厳しく叱られる、退職させられる、ということはほぼ無いと思います。所得の規模にもよりますが、公務員であってもある程度までは認められます。もちろん、ことさらに自分が物件を持っていることをアピールするのは良くないので、できるだけ副業で不動産賃貸業をやっているという情報は伏せましょう。
２. 拘束時間が少ない
不動産賃貸業はアウトソーシングが発達しているので、物件オーナー自身が全く動かなくてもよい状態を作ることが出来ます。経費削減のため、自分で動くことも出来ますが、副業で不動産賃貸業を実践する場合は、できるだけ自分の時間を節約できる体制にしておいた方が良いと思います。
３. 緊急対応が必要な場合も外注できる
不動産賃貸業の場合、仮に緊急対応が必要な時があっても、外注先に物件管理を委託していれば、少なくとも一次対応は外注先が対応してくれます。応急処置の後、あなたが然るべく対応すればよいので、職場から抜け出してすぐに対応しなければならない、ということは多くないはずです。この点も副業としてはありがたいところです。
４. じっくり落ち着いて取り組める
不動産賃貸業で瞬間的な判断を求められるのは買付を入れる時くらいです。それ以外は、比較的よく考えてから決断を下すことが出来ます。例えば本業の勤務時間内に無理やり結論を出さなければいけなくなる、などという事態は不動産賃貸業であれば、そう起こるものではありません。その点も不動産賃貸業が副業向きと言える要素の一つだと思います。
しかし、短期売買を前提とした「不動産業」になってしまうと様相は一変します。
免許を取って業者登録すると、名前は公表されますので、会社バレのリスクは高まりますよね。また、突発的な対応、瞬時の経営判断なども求められ、金額が大きい分、日々のプレッシャーも大きいはずです。経験がある人であれば別ですが、心臓に毛が生えているような人以外は少なくとも副業向きではないと個人的には思います。
以上、今回は副業と不動産業と資格、知識の勉強について解説いたしました。資格の知識も重要ですが、不動産投資については、机上の知識だけでなく、実務に裏付けられた知識が必須であることは忘れないで下さい。
