副業に最適な不動産投資のやり方は？
（相談）
今、40代のサラリーマンです。老後に経済的な苦労をしたくないので、これから副業で不動産投資を始めたいと思っています。色々な投資家の本やブログを読みましたが、マンション投資を勧める人もいれば、アパート投資を勧める人もいます。実際のところ、サラリーマンの副業に最適な不動産投資のやり方は、マンション投資、アパート投資、どちらでしょうか。教えてください。
（回答）
ご相談ありがとうございます。なるほど、サラリーマンの副業として、アパートとマンションの投資、どちらがいいかですね。さて、困りました。今回のご質問のように、たまにセミナーや勉強会などで「アパートとマンション、どっちがよいですか？」と聞かれることがあるのですが、いつも結構答えに困ります。
というのも、不動産投資のやり方は一つではありません。いくつか成功しやすい投資法があるのですが、それぞれメリットとデメリットがあります。サラリーマンの副業としてやりやすい方法、やりにくい方法もあります。そして、投資家の属性によって、実践できる投資法、できない投資法があります。ですから、サラリーマンの副業で、一概にマンションが良くてアパートが良くない、などということは言えません。マンションに投資して成功している投資家もいれば、アパートに投資して成功している方も大勢いらっしゃいます。
そもそもアパートとマンションの違いは何でしょうか？どちらも共同住宅という括りでは一緒ですが、何となくマンションの方がガッチリしていて、アパートの方が小さい建物のイメージですよね。きっちりとした定義は実はないのですが、大まかに言えば違いは構造によると言えます。
そこで、今回は、アパート、マンションとは何か？からスタートして、建物の構造と、それぞれの特徴、サラリーマンが副業で不動産投資を進めるうえでの注意点などについてお話します。
そもそも「マンション」「アパート」の定義は何か？
前述のとおり明確な定義はありませんが、日本で言うところの「マンション」は、アパートよりも比較的大規模・豪華な共同住宅（集合住宅）を表す一般名詞として使われています。構造としては基本的には鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造のような堅固なもの、というイメージがあります。ちなみに、マンション（Mansion）は和製英語で、本来は「豪邸」の意味であるため上述の意味では日本でしか通用しないそうです。
一方「アパート」も、英語「アパートメント (apartment)」を元にした和製英語。日本では、小規模なもの、木造や軽量鉄骨造のもの、賃貸物件を指していることが多いようです。
さて、これを踏まえたうえで、副業のサラリーマンがどんな物件に投資したらよいのか、もう少し解説します。
キャッシュフローに直結！建物の構造と融資期間の関係
先ほどもお話したように、マンションとアパートの違いは、主に構造と言ってよいと思います。マンションは鉄筋コンクリート造か重量鉄骨造、アパートは軽量鉄骨造か木造、というざっくりとしたイメージを持ってください。
これから副業で不動産投資を始めるサラリーマンにとっては、どの構造の物件が良いのでしょうか。「区分か一棟物か」という議論もよくありますが、これは稿を改めるとして、今回は構造別の特徴、有利不利について解説します。
あくまでも一般論ですが、建築単価は建物の堅固性に比例します。堅固になるほど建築費が高くなるわけです。
「 木造 ＜ 軽量鉄骨 ＜ 重量鉄骨 ＜ 鉄筋コンクリート 」です。
それでは、建物の堅固性は不動産投資の収支にどう影響するのでしょうか。当然、値段が高い方が、収支が悪くなると思いますよね。だから、鉄筋コンクリートよりも、木造の方が収支が良くなる。そう考えるのが自然ですよね。
でも、ここでもう一つ注意しなければいけないのが「融資期間」の問題。不動産の購入には融資を使うのが一般的です。そして、毎月の家賃収入の中から借入金の返済を進めていくのです。この借入金の返済額は、融資期間が長ければ長いほど低くなります。そうすると、キャッシュフローが出やすくなるのです。
どういうことか？例えば、同じ3000万を金利2%で借りたとすると、融資期間の違いで、返済額は以下のように変わります。
融資期間10年 月の返済額 約276千円
融資期間20年 月の返済額 約151千円
融資期間が10年違うと、何と月に165千円もの差が出ます。後述しますが、もしあなたがキャッシュフローを目的として不動産投資をするのであれば、165千円のキャッシュフローの違いはけっこう致命的ですよね。年次の浅いサラリーマンの手取りくらいはあります。ですから、利回りが高いからと言って、むやみに築の古い木造物件を購入しようとすると、全然キャッシュフローが合わなくて苦労することが多いのです。
とはいえ、副業のサラリーマンは、不動産収入の他に給与収入があるのですぐに生活に困ることはありません。そこが副業のサラリーマンの投資家さんの強みです。短期的な収入だけでなく、ちょっと長い目で見た投資ができるからです。
少し脱線しましたが、ここでお伝えしたかったのは、建物の構造云々の話は、不動産投資の現場では、堅固性よりも融資期間に違いが出る、という点が大きいということです。そして、この融資期間の違いが、投資の有利不利を決める基準になるのです。
不動産投資の融資期間を決める原則 法定耐用年数とは？
それでは建物の融資期間はどのように決まるのでしょうか。結論から申し上げると以下の通りです。
「 融資期間の上限 ＝ 法定耐用年数 － 築年数 」
さてここで新たに出てきたのが「法定耐用年数」という言葉。法定耐用年数とは、税法で規定される耐用年数をを指します。ざっくり言うと、税法上、その建物が残り何年くらい使えるのか、というのを「資産の種類」「構造」「用途」別に画一的に定めたものです。
ちなみに、住居用の建物の法定耐用年数は以下の通りです。（初心者でもわかりやすいように、かなり簡略化しています。厳密にはもっと細分化されます。ご容赦ください。）
鉄筋コンクリート 47年
重量鉄骨 34年
軽量鉄骨 25年
木造 22年
上記に当てはめると、例えば築25年の鉄筋コンクリート造のマンションを買うとき、融資期間の上限は22年となります。
法定耐用年数47年 － 築年数 25年 ＝ 融資期間の上限 22年
※ただし、融資期間は、どんなに長くても、鉄筋コンクリート造で最長30年か35年くらいです。中には途方もなく長く融資期間を認める金融機関もありますが、あくまで例外です。また、木造は原則として22年が最長ですが、新築に限り30年を認めるところがあります。
耐用年数は「減価償却費」という費用に直結し、その長短によって納税額に影響を及ぼすため、恣意性を排除する目的で、耐用年数を詳細に定め、画一的に扱うこととしているそうです。このように税法で規定される耐用年数を「法定耐用年数」といいます。
そして、日本の不動産の融資の現場では、融資期間を法定耐用年数の範囲内に収める、という原則があります。要は、堅固な建物ほど、法定耐用年数が長い。法定耐用年数が長いほど融資期間を長く設定できる。そして、融資期間が長ければ長いほど、毎月の返済額が少なくなる。そのため、いわゆるキャッシュフローが出やすい。こういう結論になるわけです。
一時期、築20年超の中古鉄筋コンクリートマンションがとても人気が高かったのですが、それは、ある程度利回りが高い割に、融資期間を長く組めるため、最もキャッシュフローが出やすい組み立てだったからです。
それでは、やはり中古の鉄筋コンクリートマンションを狙うべきなのか？というと、イエスでありノーでもあります。
どれを選ぶべきか、それは、何を重視するかによります。
前述の通り、中古鉄筋コンクリートマンションは、利回りもある程度乗っていて、ある程度長い融資期間も見込見込めることから、今でも有力な投資対象であるのは間違いありません。
しかし、人気が高すぎるせいか、値段が上がってしまい、利回りがどんどん下がっています。そうすると、せっかく融資期間が長くても、思うようにキャッシュフローが上がらなくなってしまいます。そうすると、ちょっと空室期間が長くなったり、突発的な修繕が発生したりすると、途端にキャッシュが苦しくなってしまうこともあるでしょう。
ですから、どれを選ぶべきか、聞かれた場合、その投資家さんが何を重視するのか、によっておススメする物件は変わってきます。
例えば、失敗しないことを重視するならば、小規模かつ出口を取りやすい方法。例えば小型の新築木造でしょうか。
投資効率を重視するならば、融資期間は伸びないでしょうが、何といっても築古木造が一番利回りは出やすいです。早めに借金を返して、10年～15年後に無借金経営を目指したいのなら、これもありでしょう。
他方、当面のキャッシュフローが目的であれば、キャッシュフロー重視の中古RCか新築木造がセオリーです。
あくまでも一例ですが、何を重視するかによって、投資パターンを分類してみました。
- 高利回り重視 （築古木造など）
当然ながら、一番投資効率の良いパターンです。ただし、融資を受けるのが難しいパターンです。融資さえ受けられるのであれば、最も稼ぎやすい投資です。あとは、融資期間が短くなりがちなので、キャッシュフローの心配はあります。金利の高い金融機関で借りると、どうしても安全性が損なわれますので、その点はご注意ください。規模的には小さめの物件になると思います。
- キャッシュフロー重視 （中古RC、新築木造など）
運用期間中の手元に残るキャッシュフローが多くなるパターンです。中古RCは、だいたい25年～30年くらいの融資期間を組んで、それなりに利回りの載っている物件を選ぶのがポイント。融資の出やすさという点で、積算評価が出ている物件を選ぶのが望ましいですが、昨今、そんな物件は少なくなっているので、その点は難しいところかもしれません。新築木造はここ数年注目されている投資法です。新築木造は最長で30年の融資期間を設定することが出来る場合があります。なおかつ、それなりの利回りの物件を仕込めれば、割と良い感じでキャッシュフローを得ることが出来ます。なお、発展形として、新築重量鉄骨造を販売している建設会社もありますが、利回りと立地さえ良ければさらに有利に融資を組むことが出来るほか、耐用年数が長いため、出口もある程度取りやすいというのもメリットです。デメリットは価格が木造よりも高くなるので、利回りが落ちることです。その点のバランスが取れるようなら良い物件だと思います。
- 出口重視 （新築・築浅RC、小型木造）
出口のとりやすさは、RCが抜群です。何しろ法定耐用年数が長いので、次の買い手が融資を付けやすいのが最大のメリットです。また、ある程度手ごろな規模ですと、相続対策で物件を求める人が出口のターゲットになってくるので、余計に出口が取りやすくなります。ただし、総じて築浅・新築のRCは保有期間中のキャッシュフローが出にくいので、一定期間の我慢が必要です。また、大きな投資になりますので、年収や資産規模など、一定の基準を満たした人でないと実践できないと思います。
小型新築木造。こちらは、手ごろさを武器にした出口戦略です。築古でも、値段が手ごろで立地と利回りが良ければ、サラリーマン投資家が買ってくれます。1億を超えるような物件になると手が届きにくくなりますが、例えば5000万くらいの物件であれば、築古であっても比較的買い手はつきやすいものです。運用期間中にある程度キャッシュフローで投資資金の回収と借入金の返済を進めておいて、売却（出口）した際に、まとまったキャピタルゲインを得る可能性があります。融資が出やすいので、一般のサラリーマンでも始めやすい投資パターンです。ただし、ライバルが多いので、利回りが最近下がりがちなのと、場所の選び方を気を付けないと、空率リスクで持って行かれることもあります。
この中で、どんな投資をやりたいのか、ご自身のイメージを持っていただくのが第一歩ですね。ただ、レバレッジを思いっきり利かせて大きな金額を動かす場合は、どうしてもそれなりの年収や資産背景が必要となります。融資の現場は結構残酷です。やりたくても出来ない投資パターンもある、という現実があることをご理解ください。
副業のサラリーマンに人気の投資はどれ？
（質問）
何を重視するかによって選ぶべき投資の方法が違うのは良く理解できました。ただ、そうはいっても、ある程度の傾向はあると思います。副業サラリーマンに今どんな投資が人気なのか、もう少し教えてください。
（回答）
副業サラリーマンに人気が高いのは、やはりキャッシュフローを最大化させる投資です。損益計算上の利益よりもキャッシュフローの方が重視されます。サラリーマンが賃貸経営を志す理由で最も多いのが、早期退職したい、というもの。次に多いのが老後の備え。少し所得に余裕があるサラリーマンだと、ゲーム感覚（マネーゲーム）で規模の拡大を図る人も多くなっています。ですから、出来るだけ多く手元のキャッシュフローを厚くしたい、というのが皆さんの願いです。出口の不安はありつつも、とりあえず大きなレバレッジをかけるサラリーマン投資家が多いのはそういうことです。
そうすると、まずは中古鉄筋コンクリートの人気が高くなります。築20年くらいであればそこそこ融資期間も取れるし、利回りも乗ってくるため、より多くのキャッシュフローを見込めるからです。しかも、そこそこ規模も大きくなるので、融資さえつけば、大きなキャッシュフローを期待できます。
しかしながら、人気がある、ということは、そういう物件の取得は競争が激しいということです。年々中古鉄筋コンクリートの物件の値段は上がっています。逆に言えば利回りが下がる、ということです。そうすると、副業サラリーマン投資家が喉から手が出るほど欲しいキャッシュフローがどんどん少なくなる、ということです。中古鉄筋コンクリートの物件は、今後融資の引き締めが起きないと値段は下がらないと思います。
ということで、次に注目されているのが新築木造投資です。新築なのでどうしても利回りは低いですが、その分、融資期間を長目に取れます。しかも、新築時に限って法定耐用年数を超えて融資してもらえることがあります。通常22年が上限のところ、30年、という具合です。そうすると、そこそこの利回りを確保できれば、悪くないキャッシュフローを得ることが出来ます。なおかつ新築物件なので、修繕費用などが当面かからないで済む、というメリットも享受できます。そういう観点から、新築のアパート経営を進める建設会社や不動産業者も増えてきました。
新築なので、築浅の段階で売却すれば、比較的出口も取りやすいと考えられているのも人気の一つでしょう。注意点としては、完成するまでに時間がかかるということ。建築中のトラブルが発生するリスクも抱えるので、その点はきちんと理解したうえで購入してください。
あとは、地方の築古木造アパートを高利回りで仕入れる方法です。地方のアパート経営はちょっと腕が必要です。賃貸募集と物件の遠隔操作（管理）が必要だからです。腕に自信があるならば有力な方法でもあります。一般に地方の物件は割安、高利回りです。融資を受けられる金融機関は限られますが、うまく回り出すと、非常に高収益な物件に変身してくれます。副業サラリーマンはどうしても年収によって実践できる投資法が限られてしまいます。年収や資産背景の関係で、どうしても大きな借り入れができない人などは、このやり方を実践する方も多いです。
ネックとしては、空室リスクが高いことと、修繕のリスクです。このあたりをきちんとコントロールできるのであればこの投資もOKです。多くの副業サラリーマンが実践しています。
副業のサラリーマンが物件購入前に気を付けること
（質問）
今人気の投資がどんな方法なのか、イメージできました。確かに副業サラリーマンにとっては、キャッシュフローはとても大事ですね。でも、自分は物件を買った後のトラブルなども心配です。副業のサラリーマンの場合、トラブルが起きてもすぐに対応できないことも多いと思います。そのあたりはどうなんでしょうか。
（回答）
確かに、副業サラリーマンが注意しなければならないのが、取得後のトラブルです。せっかく物件を買ったものの、修繕に追われて大変な目に遭うサラリーマン投資家さんも少なくないようです。特に副業の場合、ご質問にもあったとおり、自分で動くことが難しい状況です。緊急トラブルがあった場合でも、すぐには対応できないでしょう。ですから、物件を買う前にその辺の準備、体制づくりを行いことが大事なのです。
物件を買うときにまず気を付けなければならないのが修繕の有無。中古鉄筋コンクリートの場合は顕著ですが、売主は大規模修繕前の物件を売却する傾向があります。鉄筋コンクリート造物件の大規模修繕はかなり費用がかかります。その分は織り込んだうえで購入しないと、大変な目に遭います。
細かいところでは、築20年経てば設備も老朽化しています。給湯器、エアコン、などなど。サラリーマンが副業で賃貸経営をすると、これらの設備トラブルも結構煩わしいものです。自分で取り換えるわけにも行かないので、業者に依頼することになりますが、それにも費用が掛かります。せっかく物件を安く買っても、修繕でお金がかかると収支計画が狂ってしまいますね。
次に大事なのが管理会社。特に自分で動けない副業サラリーマンは、どうしても人の手を借りなければなりません。入居者との細かいやり取りを一つひとつあなたが副業の身でタイムリーに対応するのは難しいでしょう。ですから、良いパートナーを見つけることは、事業を継続するうえで非常に重要な要素となります。良い管理会社を選ぶポイントについては、稿を改めますが、特に遠隔地の物件を購入する地方投資を考えている人は、必ずこの管理会社選びが肝になることを心得てください。
あとは、不測の事態やリスク（危険）に備える損害保険の加入も大事なところです。意外と使います。これも稿を改めますが、施設賠償責任保険の加入は必須と考えておいてください。
整理すると、物件を買う前に、修繕の有無、今後の修繕費用の見通しを持つこと、物件管理をお任せ出来るパートナーを探すこと、この2点は副業サラリーマンにとって非常に重要となることを理解しておいてください。
