初心者が学ぶ不動産投資の基礎知識　ノウハウ本の落とし穴とは？

 

このコラムでは、特に不動産投資初心者の方に知っていただきたい情報をお伝えします。最近ではノウハウ本や動画教材などが多く出回っているので、「よく勉強しているな」と思わず感心してしまう方もおりますが、反対に勢いだけで不動産投資を始めようとするような方も少なからずいらっしゃいます。見切り発車で始めてしまう前に、本コラムでお伝えすることを是非ご理解ください！

 

さて、今回は「初心者が陥る罠」と題して、まずは不動産投資のタブーに当たる事項をお話しします。初心者の方々に厳に慎んでいただきたいこと、それは「不可能な夢を追いかけてしまう」こと「とりあえず物件買ってしまうこと」。この２つです。更に今回は、失敗する不動産投資家（＝失敗大家さん）がよく抱いている誤解についても解説いたします。このコラムを読んで、不動産投資の現実をしっかりご理解ください！

 

 

 

一つ目のタブーは、不動産投資で「出来ること」と「出来ないこと」理解していないことです。これは初心者に本当に多い間違いです。年収300万の人が「私、不動産投資で来年までに年収1000万になりたいです！」と言われると、少々頭が痛くなります。

 

『金持ち父さん貧乏父さん』（ロバート・キヨサキ著）が世に出てからというもの、多くの人たちが「経済的自由」を目指し、不動産投資を志しました。その結果、多くの投資家が誕生し、中には、時流に乗って出版を果たす人も増え、世の中に投資ノウハウが一気に広まりました。それらの情報に感化された人たちが、「これで自分もハッピーリタイヤできる」と色めきたち、次々と期待に胸を膨らませ、不動産を買いに来るのです。

 

私たちが受ける相談でも、相談者の多くの方が予め成功ノウハウ本を何冊か読んでいます。「●●式の投資をして、早く仕事を辞めたい」というのが本音でしょう。意欲も高いので、総じて皆さんよく勉強しています。質問の内容も、具体的なことが多いように思います。

 

　「銀行はどこがいいですか」

 

　「どんな物件を買えばいいですか」

 

　「いい物件情報を集めるにはどうしたらいいですか」

 

しかし少し危険なのは、世にあふれるノウハウ本には「断片的な情報」しか書かれておらず、不動産投資の全体のあり方に大きな誤解を生んでいるということです。ノウハウ本に書かれる内容は「個人体験談」を中心とした情報であるため、これはある程度仕方のないことですが、中には再現性の無いものもありますし、今後の投資方針を考えるうえでマイナスな情報もあります。

 

もちろん中にはすぐに「ハッピーリタイヤ」を目指せる属性の方もいらっしゃいますが、大半の人はそんなに甘くないと認識したほうがいいでしょう。報われない努力を続けると、人間どうしても心が折れるものです。「全然融資が出ない」「不動産業者が物件を紹介してくれない」など、そんな状態がいつまでも続くと、投資自体を諦めてしまうかもしれません。

 

ですから、まずは「自分の属性では、どんな投資が可能なのか」その情報収集を一番初めに行わなくてはならないのです。初心者の皆様にお伝えしたいのは、まず「自分」と「融資」の常識を知ることがスタートです。これはまた稿を改めて解説します。

 

 

二つ目のタブーは、知識不足の「見切り発車」です。「何とかなるだろう」は通用しません。一発で数百万の損失が確定することも度々あります。先ほどもお伝えしたように、まずは、自分の属性でどんな投資が可能なのかを見極めるのが先決です。しかし、特に初心者に多いですが、「ハッピーリタイヤ」に魅せられた人は、どうしても焦って投資したがります。残念ながら、じっくりと準備できる人は稀のようです。

 

確かに「習うより慣れろ」という言葉もあるように、ビジネスの世界では、頭で考えて時間をかけるよりも、まずは実践してみることが大切である、と説かれます。しかし、こと不動産の世界では、必ずしもこれは当てはまりません。一度物件を買ってしまうと後戻りできないからです。軌道修正したり、方向転換したりするのに多大なコストを要することが多いのです。実際、焦って「ハズレ物件」を買ってしまった「失敗大家さん」からの相談も私たちのところには多く寄せられます。特に初心者は失敗するリスクが極めて高くなってしまいますので注意してください。実際、物件を買ってしまった投資家さんから、次のような相談をよくいただきます。

 

 

　「次の物件を買いたいが、銀行が融資してくれません」

 

　「空室が埋まらなくて、毎月返済ギリギリです。」

 

　「税金が高くて手取りがほとんどありません・・・」

 

　「入居者の入れ替えが多くてリフォーム費用ばかりかかる。全然儲からない。」

 

 

これらのお悩みは、たとえ初心者であったとしても、事前にきちんとした知識さえあれば、物件を買う前から予見することが出来ます。いつも私たちが残念に思うのは、どうして買う前にもっと勉強しなかったのか、ということ。「何でこんな物件を買ったのですか？」と聞いても「練習のためにとりあえず買ってみました」という方も少なくありません。「ハッピーリタイヤ」に急かされず、自分にできる投資法を見極めたうえで、必要な基礎知識を身につけてくれることを願います。

 

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まず現実を理解するために、初心者の皆さんがお持ちの誤解を解消したいと思います。実は「失敗大家さん」は、様々な誤解を持って不動産投資をスタートしています。はじめに間違った方向に進んでしまうと後から軌道修正するのは容易ではありません。ひょっとすると、これから不動産投資を始めようとするあなたの夢を壊すかもしれませんが、現実を知ることはとても重要です。もう少しだけお付き合いください。

 

人生の一発逆転を不動産投資に求めても、それは無理というものです。動かす金額の割に、実際のキャッシュフローは非常に少ないと思っておいた方が無難です。願望ばかり膨らむとフラストレーションがたまるだけですのでご注意を。

 

まず不動産投資は「個人属性」がモノを言います。年収の低い方、貯金の少ない方が、人生一発逆転をかけて取り組む投資ではないのです。あくまでも「お金持ちが更にお金持ちになるための投資」くらいの感覚が一般的です。おまけに多額の自己資金が必要です。初期費用を回収するのに数年かかるのが普通です。「費用がかかった割に思ったよりも全然儲からない・・・」そういう失敗大家さんも大勢いるのはそういうことです。

 

そして、不動産投資で成功を手にするまでには長い時間がかかることも覚悟してほしいところです。決して１年、２年で人生が一変するものではありません。短期間で大きなリターンを得たいのであれば、不動産投資よりも他の投資を探したほうが近道かも知れません。その分、リスクは高いでしょうが・・・。不動産投資を始める前に、他のビジネスや投資と比較した場合の不動産投資の特徴をよく知ることが必要です。

 

残念ながら、すぐにはリタイヤできません。もし仮にあなたが1億円くらいのキャッシュをお持ちであれば話は別ですが、一般人では無理です。前述の通り、不動産投資は属性がモノを言う投資です。決して万人共通の投資法ではありません。最低限の年収基準があります。最低限の自己資金が必要です。収入が低くて、蓄えの無い方には難しい投資法なのです。

 

あなたがリタイヤするには、不動産からどのくらい収入が必要でしょうか。年収600万円の方なら、キャッシュフローで600万くらいでしょうか？600万円のキャッシュフローを得るには、数億円の借金を背負う必要があるかもしれません。いきなり数億円の借金を背負うことができるかどうか、またご家族の理解は？適切な準備をして、適切な時間をかけて積み上げていくのが不動産投資。少なくとも10年くらいの期間は覚悟して欲しいのが本音です。じっくり取り組めない方は不動産投資には向いていません。購入戦略を基盤とした中長期計画を立てていくことが必要です。

 

 

これもよくある誤解です。「証券投資は値上がり益を狙うキャピタルゲイン、不動産投資（家賃収入）はインカムゲイン。インカムゲインで安定収入を得ましょう」というのがステレオタイプな不動産投資のススメ方です。どうもバブル期のイメージがあるためか、不動産を買って値上がりを待つキャピタルゲイン重視の不動産投資は非常に印象が悪いようです。しかし実はキャピタルゲインの概念は大変重要です。投資の最終的な収支はキャピタルゲインで決まります。出口で失敗する人は、皆さんこのことをよく理解していません。失敗しないためには、不動産を買う前に出口戦略を立てておくことが必要です。そして、この出口を理解するためにもキャピタルゲインの考え方を理解するのが必須なのです。

 

 

大変残念なことですが、本の通りに不動産投資で成功できる人はごく稀です。出版されている不動産投資本は個人体験談がほとんどです。うまく行くこともありますが、時代、人の属性、地域によって、あなたが出来る投資は当然異なります。年収が低い人が、いきなりレバレッジを全開にして投資が出来るかというと、そんなことはありません。しかも、本が出ている時点で情報としてはかなり古いと思った方がいいでしょう。最先端の投資家は本が出るずっと前からそのやり方を実践しているのですから・・・

 

これも良くある誤解です。いくら積算評価が出ていても、いくら収益性がよくても、自分の属性（年収や資産背景など）が最低限の土俵に乗っていないと駄目です。本を読んで舞い上がった初心者ほど、そういう誤解や幻想を抱きます。不動産を買う前に、銀行の融資基準や属性について現実を知っていただきたいところです。

 

 

時間の拘束はありませんが、実際は地道な労力がかかります。物件情報を仕入れるところから、買った後のメンテナンス、資金繰り、業者との付き合いなど多岐にわたります。手間を惜しむと、運営にほころびが出ます。おまけに専門知識も必要です。不動産、法務、税務、建築など、専門用語に慣れるのも一苦労だと思います。それから、不安との戦いです。ストレスは結構あると思います。入居者とのトラブルが発生したとき、次の入居者が決まらないとき、大きな修繕が発生したとき、なかなか寝付けないときもあるかも知れません。その他、管理会社や税理士など、関係者の協力を得る必要があります。しかし、おそらく大半があなたの思ったようには動いてくれないでしょう。きちんと収益を上げるには、経営者としての自覚を持って、専門知識を習得し、人を動かすコミュニケーション力を磨くことが必要です。

 

 

以上、良くある誤解のうち、いくつか典型的なものをご紹介しました。ご覧になって「不動産投資ってつまらない」と思う方もいるかもしれません。でも不動産投資の専門家として断言できますが、それでも不動産投資は他の投資と比較して魅力的だと思っています。不動産投資の魅力、どうやって成功していくのか、などを今後お伝えしたいと思います。 

 

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